停贷断供,楼市身上最后的那一根稻草?

    时间: 浏览:30次  来源:灏泽异谈

这两天停贷断供楼盘数量扩大这事算是楼市里的一个大新闻了。

关于具体断的数量,有说几十的有说上百的,在没有官方统一回复前,咱们先不纠结这个数量的多少,来说说断供的影响和楼市怎么走到断供这条死胡同里去的。


1

首先多地停贷断供这东西说白了,就是一种报应,当初用凯恩斯主义多爽,现在的报应就有多惨。

不断的用宽松的货币政策和类似于棚改货币化这种干预性超强的政策推动楼市的一路上涨,DF财Z,房企,银行这三方都在过去的几十年了吃了个满嘴流油。

几十年时间巨量的信贷冲入了楼市里,换来的是居民部门接近极限的杠杆率,和不断下降的居民储蓄率,接盘实在需要时间缓缓。

但DF财政和房企等不了,于是不断出让的土地变成了无数新建的商品房,在接盘人群开始降低接盘速度后,这些商品房又变成了房企身上沉重的债务,暴雷这个前些年还不太常见的词终于从恒大身上变成了财经新闻高频出现的字眼。

为了不步恒大的后尘,其他一众房企垂死挣扎,把能挪用的资金全部用来偿还快到期的债务,而这里面就包含了导致这只断供潮预售监管资金。

没什么事情是不需要回报的,任何便利且“给力”的经济政策,都会带来一些沉重的代价,区别就是这个代价来的早与晚。

今天这不就到了么。


其实早在2020年12月以来,全国各地就开始对预售资金监管做了收紧,而事实证明这一收紧的力度没掌握好,玩的有些大了。

超额的资金监管新政,成了既2021年7月恒大暴雷后引爆大部分房企雷声的导火索,本来融资就在2021年中旬左右受限,结果恒大的暴雷让预售资金监管继续加大力度收紧,而这又直接让相当一部分房企打了挪用预售资金的主意,拆东墙补西墙的操作正式开始。

后面发生的大家都知道了,烂尾开始不断出现,暴雷也是不绝于耳,楼市在2022年毫无悬念的进入了下行通道。

2022年3月末时,预售资金监管又在多城市悄无声息的进行了一定程度的放松,美其名曰对之前矫枉过正的收紧进行一些改正。

成也监管败也监管,可惜3月份的再次放松已经改变不了之前过度超额收紧的后果,房企毫无减速的进入了暴雷的快车道。


2

不管个体们是出于什么样的初衷去买了期房,但从DF财政的角度来讲,买房的本质上都是接受了一份地方债务的转移。

债务转移的媒介是一套钢筋水泥的商品房,作为补偿这套房子也成为人们心甘情愿用未来30年时间来偿还接手债务的唯一原因。

而现在的情况是,债务个体接手了,但转移这份债务的媒介,也就是房子却无法交给这些接手债务的人了。

本来接手债务的人,是憧憬着未来30年还贷的辛苦又“甜蜜”的日子,毕竟房子是自己的了。

这下好了,房子烂尾,开发商躺平,债务最后一环的承接人群唯一的甜蜜也没了,只剩下了辛苦的偿还债务。

要吃30年的黄连,却连这一包糖都不愿意给了


这事情实在不应该这样。

从暴雷到烂尾再到断供。

说到底,这次断供大面积的发生其实是业主和银行对峙的开始,因为按照目前的期房预售的制度来说,在银行批下了个人房贷后,从债务关系上来说,剩下的只有业主和银行博弈。

如果断供的范围和数量继续蔓延,那么银行除了催着贷款人继续按月还款之外,剩下的只能是对房企期房项目资金的需求继续缩减了。

银行也不想把这个风险担在自己身上。

我把本该30年才能收清的贷款一次给了你房企,现在买你房子的人却不给我按月还钱了”。


如果这期房预售制不改变,那么接下来银行只能选择对房企们收紧融资额度,甚至可能出现只给现房做贷款的可能。

现房销售听起来挺完美的,银行也不担心出现断供,购房群体也放心于一手交钱一手交货的销售模式,但唯独房企受不了。

如果按照现房销售,那么整个项目周期都会被拉长,房企手里的融资就无法达到高周转的使用频率,本来一笔10亿的融资可以靠预售制撬动3个新盘,改成了现房销售一笔资金也就只能围着一个项目打转。

真要是这样的资金周转速度,房企就会被多年来不断膨胀的债务在短时间内压垮,暴雷范围的继续扩大是毫无悬念的事情。


3

买房的个体在承担整个预售期房制度上一切漏洞所产生的恶果,而其他参与其中的大玩家,要么已经全身而退,比如地方财政和具体的预售资金监管部门,毕竟土地卖了就完事了,至于你们把土地怎么包装期房,房企又是怎么挪用的监管资金账户,那么和我没关系。

要么是装死摆烂,比如房企,为了多苟活一会的拆东墙补西墙行为简直停不下来,至于前面东墙被拆塌了压了多少人,房企是没那个闲情逸致去管的,让已经摇摇欲坠的债务大厦别轰然倒塌,这才是房企当前主要操心的事。

要么是步步紧逼,甚至用现代人几乎无法逃离的征信系统来继续施压的银行,银行不管你房子拿没拿到手,房子贷款那部分钱我已经给了房企,剩下的谁买房谁必须承担。

房企、银行、DF财政和资金监管部门,不管哪一方好像都可以在这个制度漏洞里全身而退,但这个漏洞给购房人所造成的灾难性的后果,却鲜有人去问津。

中国人对家的这个概念是非常看重的,这是国人在社会里,最后一个可以自控的避风港,现在家都没了,你还谈什么征信,这不是扯淡么?

鲁迅说过:“中国人的性情是总喜欢调和,折中的。譬如你说,这屋子太暗,须在这里开一个窗,大家一定不允许的。但如果你主张拆掉屋顶,他们就会来调和,愿意开窗了”。

我想但凡你房企的房子能顺利交房,哪怕绿化烂一些,装修差一些,甚至公摊再稍微大一些,买房人群在可能烂尾的情况下,都愿意承担这些退而求其次的结局。

可现在的情况是,国人连这份折中和调和的性情都没地方发挥了,因为房子压根就盖不起来,折中想调和的机会,也被这套漏洞百出的系统给彻底抹杀了

4

这次的断供如果没有一个妥善的解决办法,新房价格的继续下跌几乎是毫无悬念的,当然这不是最主要的,更重要的是断供会大力度打击市场的资产价格的信心、

我们都清楚楼市的上涨,除了土地市场价格的推动和央行宽松的货币政策影响之外,市场信心是最重要的一环。

投资人群为什么敢义无反顾的进场买房?刚需为什么总怕进的晚了要买贵?本质上都是资产价格的信心在支持。

只要房价能稳定上涨,大家就敢继续进场把这个击鼓传花的游戏继续玩下去,但如果资产价格的信心消失,那么再进场的人则会犹豫不前,甚至在相当一段时间内没有再购房的打算。

断供的大面积出现,会让潜在购房人群意识到房企资金链断裂的风险正在快速蔓延,这种意识会导致前文所说的更多潜在购房群体不再敢进场买房,进而促使新房销售继续下滑,接着房企为了不雷再进行的降价和地方上政策的放松,则是进一步印证了所有潜在购房群体的想法。

楼市有危险了,房子暂时先不买了

于是房企自我造血的功能基本崩溃。

影响的还不止这些。

一旦断供潮没办法堵住,房地产类资产价格在受到质疑的同时,银行就会继续收缩对房企贷款的额度,而房产类的抵押物,也大概率不再会被机构所看好,比如最熟悉的经营贷这个传统输送货币到楼市的口子,很可能会因为房产类资产的价值受到冲击而被迫缩减规模。

银行的口子一旦缩紧(包含经营贷等),其他的资方会紧跟着在第一时间进行资金抽离,那么房企本已经脆弱不堪的资金链就会迎来雪上加霜的行情,没有了大量贷款资金的支持,更多房企资金链的断裂,几乎是无法避免。

输血的大动脉被卡住了。

造血不行,输血被卡,如果这种情况持续下去,房企赖以生存的高周转模式只有崩塌这一条路,剩下的结局好像除了死亡,再也没有其他可能。

真到了这一步,就预示着从今年1月底开始,各地层出不穷不断刷新底线达到6个月的救市周期彻底宣告失败。

但是只要没到死那一步,挣扎就绝对不会停止。

7月份各地至少包山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春等又出台了团购买房的活动。

而政策内号召团购的群体几乎全是机关事业单位和国企央企大专院校等等。

这种由地方上引导收入最稳定的一群人进场消化新房的行为,是在预示着过去6个月的救市基本没达到应有的效果或者说还差得远的同时,也透出一股垂死挣扎的味道。

现在断供这档子事又大面积出现,如果不出大问题,这次团购买房差不多只是个流产的结局。

因为即使团购政策成功,其团购必然会出现的降价会继续打击市场信心,等这一波团购一过,被团购的房企其新房价格如果恢复原价那么市场就不会买账。

人家能便宜,为什么我们要原价买?不买!

如果不恢复原价,市场一样还是不买账。

原来你们房企能降价?那我们再等等!

这种左右大概率都是个死的救市操作,就像溺水的人抓住一根稻草一样,唯一的作用就是在断供潮中延迟被水溺毙的时间罢了。

5

证券时报在报道这次烂尾导致的大面积断供新闻时,用的标题是:“防烂尾楼盘停供风险扩散”。

这标题我看了就挺纳闷,弄了半天是要防止停供风险扩散,而不是防止停工风险扩散

看了报道的内容我才知道,整篇报道除了说了断供的风险,房企开发商,地方上的主管部门,银行这三方压根一句该有的责任都没提,合着是只防止停供,不防停工和烂尾。

想想也是,按照证券时报的说法,哪怕烂尾了,只要买房人按时还贷,银行和整个金融系统的风险可不就没有了么。

为了给“弱势群体银行”规避更多的风险,这担子转了一圈看来还得买房人来承担。

由此可见一些媒体站位的高度着实是高啊,总览楼市全局,一盘大棋下的是真的好,但是麻烦能不能抽空也提一提这些背着房贷却看不到房子的群体。

他们怎么办?


断供就面临征信出现污点的后果怎么办?

左右摇摆大师胡锡进之前提过美国关于疫情期间发钱的行为,胡锡进的结论是:“都发钱等于没发钱”。

这次断供的事,希望胡大师还能说出类似的惊世骇俗言论。

比如:“都失信等于没失信”。

最后再说下,最近这半个月时间,各地的首付分期越来越多,分期的时间也是夸张的离谱,对这些给你加杠杆的“优惠”,希望动了买房念头的各位打个小心。

敢这样分期的,你保不准它下一步会不会把预售监管资金给你挪走。


因为但凡能愿意自己承担资金成本给你做首付分期的房企,不敢说资金链紧绷到了极限,但其债务的压力绝对是已经到了一个不太安全的临界点。

君子不立危墙之下,这种便宜最好不捡,到时候成了别人暴雷的殉葬品,那就有点不值当了。

不要觉得房企给你保证的天花乱坠一样,就认为没事。

《大明王朝1566》里,为推行改稻为桑而进行毁堤淹田时,杨金水对河道监管太监李玄说了这么一句话。

这世上哪有金汤一般的河堤啊”

这话放在的楼市里,也算是振聋发聩一样的警示了。

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