未来人口下降,房子贱如葱?

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将来等人口下降之后,我们盖了这么多的房子,这些房子怎么办?会不会没人买而出现大规模空置的情况,房子贱如葱的情况会不会出现?

其实人口下降导致房子空出来的事情已经出现了,只是可能跟大家想的不一样。

比如我小时候我们那边的乡镇里一个班还有二三十个人,但是我们那代人是中国最后一个婴儿潮,之后出生人口越来越少。现在我们那边乡镇学校已经撤销了,剩下的个位数学生全部归到了县里,乡镇的房子也一样,年轻人都走了,只剩下老头老太,70%的房子都在空着,也卖不掉。

如今经过几十年的演变,现在老家那边的趋势是,如果考上大学,一般都去大城市,运气好而且能力强的那些人就在一线城市扎根了;县城的有钱人,会到省城或者省城周围的稍微大一些城市买房定居;村里的年轻人去县城买房,如果适龄男性青年家里没钱让他去城里买房,他大概率娶不到媳妇。

这样,人口实现了一波涌动,一线城市吸收了全国的人才,大城市吸收了小地方的有钱人,小地方吸收了村里的年轻人。

所以这些年年轻人在减少,但是一线大城市人口还在增多,各省的省会可能也在增多,但是到了县城一级,有的县城变人口变多了了,有的县城人口减少了,但是村里基本不可避免人口减少了,甚至不少村里彻底没人了。


大家看出来了吧,人口资源整体是从下往上流动的。

同理,还有很多枯竭的资源城市,比如鹤岗,我查了下,国家认证过的资源枯竭城市就有69个,这些城市曾经热火朝天,如今都已无比凄凉。还有更过分的,有些城市人口都搬离了,跟鬼城似的,一个人都没,抖音上有这种地方,大家可以去搜一下。

这些城市的老百姓如果眼光毒辣,很早就意识到了这种城市将会枯竭,就早早把房子卖掉搬走了,如果眼光不行,可能面临的一个问题是,大家都在抛盘,没人接,房价越来越跌,最后成鹤岗了。

这个现象并不只发生在我国,其他发达国家的情况都差不多。

比如日本就是这样,乡村彻底衰败了,只剩下少量的温泉村还有度假村还在,其他的村里空的跟闹鬼似的。与此同时,人口大量向东京大阪等城市聚集,日本的那几个巨型城市现在已经大得离谱了。

日本的头部城市也不是均匀地增加人口,这些年的数据显示,越大的城市,人口流入越明显。比如最大的东京圈,半径50公里范围内,聚集这4300万人,经济规模跟比俄罗斯都大,占到日本自己的38%,并且东京圈还在吸收别的大城市,以前总说“东京大阪”,现在东京是大阪的五六倍。

这可能跟不少小伙伴的理解不一样,为啥都那么挤了,大家还再往里边挤呢?主要是因为人口聚集的地方,交易就会变得很活跃,产生各种稀奇古怪的产业,让大家赚到在小地方赚不到的钱。

咱们不提那些本来就喜欢抱团的科技公司和金融公司,聊点普通人玩的,比如在中国一线城市,就有一个叫“专业找猫”的业务,你想想啊,大半夜你家猫跑了,你焦头烂额不知道去哪找,慌不慌?这种情况下,就有人开始专业找猫,带着各种设备过来帮你找。这项业务非常贵,可能需要八千到一万,不少小伙伴说,我的猫都不值那个数,可是大城市的人不这么想啊,很多人收入高而且把猫当家人,自然不在乎花几千块把猫找回来,专业找猫人士可能没啥学历,照样能月入过万,这在小地方根本是难以想象的。

还有前段时间搬家,搬家公司师傅劲超大,而且非常能干,搬完家我给了他两百块红包,他跟我说他以前在工地搬水泥,一天要搬30吨,一个月三四千,到了北京搬家公司这点活白领们看着辛苦,对于他来说就跟过家家似的,收入翻了三四倍。

对于没学历的小伙伴,一线和小地方差距都这么大,对于有专业知识的那些人来说,去大城市和小城市的更是天壤之别,比如航天和气象等专业,全国只有几个地方有工作,我自己干的码农行业,大城市和小地方收入差好几倍,想也不想会去大城市。

同理的还有韩国,韩国也是老龄化严重大家不给生孩子,对应的效果就是基层乡村和乡镇大规模荒掉,反倒是首尔房价一再走高,甚至房产税加税之后,首尔房价继续逆势上涨,就这么逆天。网上找了张图,大家感受下:

大家看懂这个趋势了吧,人口变少之后,各个城市的人口并不是均匀变少。比如人口减少10%,并不是每个城市人口均匀地少了10%,而是自下而上地把房子空出来,大量的农村人口消失,房子彻底荒掉,很多城市人口锐减,但是核心一线城市人口更加多,人口更加聚集。

再以韩国为例,韩国这些年人口一直低迷,但是却一直向首尔集中,基本上所有能拿的出手的企业全部聚集到了首尔,首尔的房价高的跟香港似的,尤其是他们的“江南区”,也就是前几年特别火的鸟叔那首歌《江南style》里的“江南”,房子贵的令人发指,因为跨国公司总部,韩国尖端企业总部都在那里。那地方的房价从1997年开始就一路飙升,经济发展好的时候小涨,经济不好的时候大涨,疫情爆发后超级涨。


说到这里大家可能很纳闷,为啥经济不好的时候房价却会暴涨呢?

也不复杂,每次大危机都会出现政府放水,但是经济不好的时候富人们拿到钱却没地方投资,优先抢稀缺资产,而整个韩国最稀缺的就是江南房产,可不是疯抢?所以房价一直涨,经济危机时期涨的更离谱,有“江南不败”的传说。

其实想想也正常,大家记得吧,去年疫情开始后,政府为了救济小企业也开始放款,深圳房价应声上涨,不过政府一顿打压后,基本压住了。文在寅作为韩国左翼领袖,上台的重要口号就是“公平”,还要治理房价,不过从现在的情况来看,文在寅同志搞得一塌糊涂,毕竟左翼背后是韩国基层老百姓,右翼背后是日本和美国,老百姓嗓门大,美日财团财力足,也不是善茬,到处使绊。

从经济规模角度讲,现在大首尔区的经济体量占到了整个韩国的40%(跟东京圈在日本的地位差不多),排名第二的釜山经济圈只能达到首尔的1/10,大家想想有多么恐怖。

不仅如此,更夸张的是,好的一线大城市顶着房产税房价继续往上涨,发达国家这个趋势特别明显,比如美国,越是好房子,不仅贵,而是房产税还高,这些年一直涨,日韩也差不多。德国也差不多,找了张图:

说到这里,大家可能纳闷了,一线房子都那么贵了,为啥还能涨?

这个原因很多,直观原因就是经济只要继续发展,就会出现大家收入增加,有钱了自然会买房,没啥悬念会推高房价。

而且一线房子存量大,每年交易的非常少,价格是边际交易量决定的,比如你们小区有一百套房子,房价就是最近成交的那套房子定的,所以并不需要大家收入都涨房子才能涨,少数高薪阶层就能推上去,而且如果大家知道房子将来会升值,就更不抛了。

一个东西想一直升值,一个重要的原则是大家都握在手里不能抛,美股就是这样,换手率极低,我们一线的房子也一样,平均持有五六年以上,啥时候我们的股票大家买了像持有房子一样拿着,那股市就会越来越好。

另一方面还存在“换仓”问题。这又是啥事呢?比如你在东北有五套房,但是这些年基本没涨或者涨幅不大,你会一直持有吗?可能会持有,但是理智的做法是把这些房子卖掉,换成升值前景比较好的房子。

这样的结果就是,房价涨幅不大的地方有钱人抛掉当地房子向一线聚集,导致马太效应更加明显。

我国的当前的限购政策对这类人影响很大,一定程度上延缓了这种"换仓"进程,不少人想换也没有资格,所以换不成。不过操作难不代表搞不定,我这些年碰到太多人,在老家非常有钱,毕业后到北京,专门找能解决工作居住证的地方上班,工资低也没事,就是为了拿到房票后把老家的房子换到一线。

这两年房地产行业一直不景气,环京的房子腰斩,东北的房子也不咋地,天津也一塌糊涂,很重要的一个原因就是,不景气的地方有钱人继续抛盘去南方了,导致不景气地方的房子惨上加惨。

所以吧,等着人口下跌去一线捡漏的可能性不大了。

而且大家都知道货币超发,可能不知道货币到底是怎么往下发,货币是通过“信贷”,也就是从银行借钱流入经济体,这里就有个问题:资产越值钱的人,越能借到这种超发出来的钱。

比如央行这两天降准,对市场释放了1.2万亿,这些钱你想去借能借出来吗?当然不行了,最起码的一点,银行为了防止你不还钱,需要你把房子抵押了。谁的房子值钱谁就能贷到更多的钱。

这就意味着,超发出来的钱大部分都进入了一线,进入一线的钱多多少少会进入房市,这会进一步推高资产。

比如张三名下有套房子,他觉得将来钱会越印越多,把它抵押了再买一套,等下次再放水,他的房子升值了,就可以卖掉了。

你说这像击鼓传花啊,本来就是,美股也不是大家用实实在在的钱推上去的,也是美国放水出来,机构借钱买股票,股票上涨,全世界各地的人都借钱去买,这样一路就上去了。如果持续几年银行不给贷款,房价就虚的一批,也是这个原因,股票也是这个逻辑,如果没有增量资金进来,也是半死不活。

有钱人和穷人最大的差别也在这里,富人用银行的钱赚钱,普通人却只能用自己的工资赚钱,赚钱速度天壤之别,当然了,破产速度也天壤之别,我们经常听说富人破产,却很少听说穷人破产了,穷人向来穷的很稳定。

所以接下来的趋势很明显了,就算人口下降,也是自下而上地把房子空出来,大家都想去的那种地方,房产税也压不住,因为这个世界钱是越来越多的,人的基本需求就是吃穿住行,除了“住”,其他的花不了多少钱,所以房子在哪个国家都是大家最先配置的,而且也是大家最愿意花钱配置的,每年都有大量的新晋有钱人,好房子供应却永远跟不上。


当然了,这样演化下去,也不是完全没好处,将来一线的房子贵的离谱,可其他地方失去投资属性后,会越来越温和,如果买了也不涨,大家慢慢就不会屯了,房价开始走低,当地人的生活也就不那么焦虑了,如果房子不涨,大家也就不着急买房了,租着也没啥。天津就是这样,认识几个租房子住的 ,能买起房子也不买,口头禅就是“反正也会跌下去,着急啥”,看出来了吧,房子不涨就没刚需。

不过过程是很痛苦的,因为我国大部分人是有房的,房价下跌已经让很多地方老百姓非常郁闷,比如天津这几年房价遭到一波重创,全市只有少数几个地方还在涨,我认识的天津有房阶层都非常痛苦,没房的反倒是幸灾乐祸,有钱也不买,住在出租房里等着看笑话。


其实这就是成熟国家的状态,一线都特别贵,一线的豪华盘贵到大家怀疑人生,不过其他地方都不咋地,年轻人也不着急买,只要房子不跳涨,大家也就不慌,慢慢耗着呗。

尾声:

说了这么多,基本上已经说得很清楚了,再总结几句:

1、超级都市圈会越来越大,这些地方的房子没有空闲下来的一说;

2、农村会进一步空心化,农村,乡镇,没啥好产业地区人口大量流出,会空出大量住房;

3、除了少数城市,绝大部分城市房价慢慢会稳定下来,没啥投资价值,自然也就没啥泡沫,大家反而会过得轻松一些。

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2022-01-15  分类:八卦论史  浏览:385次