地顺天势:未来五年的大势剧本 2020年4月7日

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  • 来源:灏泽异谈文章 网址:http://www.lipinju.cn

今天的内容说来也是有趣, 灏泽本来的构想 仅仅是希望能够粗略的讲解一下 “未来的五年,将是整个国势进入全新周期, 并且将借此带动武汉崛起”这一话题。

未成想,整个话题一经展开,就难以收拢。

想来也正常, 因为说到 “武汉崛起” 这一话题, 就脱离不开整个国势的推进, 而说到国势的推进, 又离不开眼下的内外环境 以及 金融、地产、工科、外贸领域的讲解。

彼此之间 环环相扣,难以分离。

如此,自然洋洋洒洒的构成了本文的小小繁复, 还望读者您能包涵。


那么在正式开始之前, 灏泽想要先留几个比较关键性的问题在文首,同时 我将争取在之后的讲解中把这些谜题和趋势为您一步步抽丝剥茧的予以解开:

1 - 为何目前排行榜上的地产商大佬们,去年开始都变得逐步收敛了?

2 - 目前地方管理层的方向是什么?

3 - 地产,它的过去 现在 未来 到底将如何转变?

4 - 为何这么多渡洋企业里,华为成为了白头鹰的眼中钉?

5 - 为什么, 未来的核心发动机之一,必定是武汉?

土地 与 地产:

灏泽始终觉得,在我们的中国这片土地上, 你要做任何事, 首先最重要的 就莫过于要先懂得 “识字”。

因为在很多时候, 我们在给一个东西定名的时候, 也等于给它定了“性质”。

就说这“金融”二字,真的是精简又精妙, 无论你是银行业还是投行业亦或是任何兄弟行业, 只要你是属于这个圈子里的, 一个 金字 一个融字,就已经把你的所有核心给勾勒清晰。

同理,这个逻辑放在 “地产”上面,也是完全相通, 地产 地产   说到底,就是土地 与 产出。

这是整个行业的根本逻辑, 无论你是土地最早的出售者 地方管理层 还是 中间的代持方 开发商 亦或是最后的购买者 业主, 这一行业的整个逻辑 都离不开 土地本身所能带给你的 “产出”。

那么在早期,土地的产出“源自”我们耳熟能详的土地出让金制度, 通过开发商购得土地,并缴纳出让金与税款,而得以让地方管理层拥有更多的财力去推进当地的各项配套, 包括商业和公共设施等。

随后,更好的商业与设实形成了效应,并借此得到了更多的来自上头的优惠与改革政策,随后形成了一个越来越良性的循环。

即: 卖土地 - 建配套 - 引政策/商业/资金 - 形成更好的土地效应 - 卖更贵的土地。

这一点,我们的所有一线城市都是最佳的佐证。


当然,这是在大逻辑上成立的一个模式,细节上还有待斟酌,我们姑且先如此理解。

也因此,我们便能看到 随着改开推进,以及90年起我们的地产领域的正式崛起至今,整个的游戏规则都是按照这样的一个逻辑在推进。

但是,如果你正儿八经的熟悉并了解地产,就会发现 实际上从2018年开始,所有的凯歌与鸣奏声,都在慢慢的降低其声调。

(注意, 灏泽这里说的“了解地产”, 不是单纯作为一个房产投资者的那种熟悉,那是“了解房产” 而不是地产, 房产和地产是完全两个不同的概念。)

理由很简单,在这个时间段 我们遇到了几个比较直接的问题:

1 - 别提六个钱包了, 普罗大众已经是十个钱包都搞不定超一线城市的核心房产。

2 - 从14年开始,中国出现了太多不需要六个钱包也能买的“刚需”房产。

3 - 地方管理层发现,本来的卖地模式 已经越来越乏力。(这是关键中的关键)

这三个问题里 1 和 2 都很好理解, 那就是 在除去“新互联网浪潮”以外,我们目前还没有新的产业出现以催生大批量的新优质中产和新贵群体。

也就是说,虽然普罗大众都开始奋勇的朝“月薪过万”这个关口冲刺,但是 和一线的房产来说,还是杯水车薪。

另外,灏泽一直以来都特别厌恶年轻人过分沉迷一些“谢邀,刚下飞机 年薪百万”的网站, 它们有可取之处,但实际上它们会让你的普世目光狭隘化。

也就是说,你只看到了这个群体的生活方式,却忽视了底层的街头智慧和顶层的豪阔智慧。

不开玩笑的说,灏泽身边有很多很多来自五湖四海 不知出处的富人, 这些人不是来自上海、北京、深圳, 他们来自很多不知名的三四线城市。

但他们的生活状态和人生逻辑实际已经在这几年里发生了巨大的改变。


就之前比如一对月入百万左右的夫妻,就和我研究出了这么一个逻辑:

房子当然是很好的东西,谁都希望自己的家能够坐落黄金地段,一切配套竭尽完美。

但是住过的房子越多,越发现 实际上这些完美,反而都会因为与房子捆绑,而遭到了恐怖的溢价。

就拿很多中产乐此不疲要去购买的学区房, 大几百万的溢价, 还沾沾自喜, 但是 好的学区房不等于好的大学啊。有这些钱,给孩子办个外籍,回来直接四大院校一丢,你说哪个性价比高?

同样,其他的很多开支也是如此,都有很折中的超高性价比方案能够寻找。

但是这笔财富如果投到一线城市的优质房子里面呢?实际上收益比是极低极低的。

所以,他们作为“田宅宫”极旺的两口子,灏泽反而推荐他们去买二线和强二线的房产, 去年在全国各地总记买了八套作为长持投资。

(短期看这肯定是垃圾到极致的投资,但你要想明白一件事,那就是现在的二线和强二线房子,真的是便宜到不行,也就两万一平,但是租售比和前景把北上广打得鼻青脸肿,深的话是例外。)

这还是日子小有富裕的群体, 哪至于中产呢?更是不用多说,很多人其实都已经清醒过来了,完全领悟到 “原来人生本就是一段又一段的过程,我拼搏在北上广深,不代表我就要终于北上广,这本就是不同的阶段。”

不是说北上广深不好,而是北上广深的物业并不值得成为一种“束缚”。

就像我的健身教练,每个月一万五的收入,拼了四五年就攒出了首付,随后在包邮区的某二线买了一套房子。

恩,我知道你要说啥,但是 你别急着反驳,请问 你真正的去过2020年的包邮区二线么?灏泽不敢吹别的,我就说 把你眼睛一蒙往那里一放,你真的感觉那里比上海的很多区要先进不知道多少了。

是啊,的确 这不是一线的房子,但人家想的很明白, 来一线就是拼的, “终于有一天是拼不动的” 那为啥不给自己买一套没啥压力而且能轻松承担的房子呢?

旁边新区商业体 还有学校啥的,外卖快递小区管理,谁说比上海的老公房差了?

当然,这是每个人的选择,但是至少说明一件事,那就是 “现在年轻人已经越来越通透了”。

那么这一批年轻人,加上2016的货币棚改大军,也是如今事实上的 “新盘房产购买主力”。

但他们,却并不足以作为支撑一线,以及再推房产进入新春天的主力。

理由就是,他们全是买的“刚需小新盘”。如此的结果就是,所有的头部地产商的开发总量和销售总量都开始进行最后的冲刺, 因为大家都知道,之后的油水越来越少了。



地产模式的最大漏洞:

可这一切,都不如之前的三条问题里的第三条严重。

那就是:地方管理层发现,本来的卖地模式 已经越来越乏力。

理由?无 地 可 卖。

灏泽还是那句话, 如果你这一辈子没有出过北上广深, 那也请你打开你现在所处城市的城市规划图, 看一看吧 并且请你告诉我,北上广深 这四大金刚 还有哪些地块 是能够在 “不影响日常民生”的情况下,再进行出售的?

北京是已经自己拆分还来不及, 上海是公共交通和地铁做到了极致, 广州发了疯一样的拆城中村, 深圳更是不用多说。

简单来讲,纵然有地可卖,但也已经做不到“卖地养城”的平衡了。

注意,这个问题是很多房产投资者所忽略的一个角度, 即 他们很少很少会把自己代入到 “地方管理者”的角度去衡量与思考问题。

偏偏这个角度,才是天大的角度 和一切的基础。

来,那请问 如果你是一位地方的核心管理班子成员,那请问 现在 怎么办?

别看了, 没地了 好地都卖的差不多了, 且土地是不可再生资源,这你总明白吧?

拆迁的财务和时间成本你总明白吧?

一个城市的优化容量是有极限的,比如四大金刚现在就在竭力控制常驻人口,这你总明白吧?

来,怎么办?恩 这个词 本文 只会提及一次 那就是 物业 TAX。


这也是为何过去三年,地方债就是回报和总体成绩单不漂亮,都必须竭尽全力推的根本理由, 先把地和基建做起来,随后地方的基本盘完成,让更多人入住,随后再推行它即可。

为什么要等到2010年,才把二线群体的新城模式给树立起来?

因为浦东的成就?因为蛇口的成就?都不是, 因为本来就没到那个时间。

必须让几个标杆起来,并且让人感觉这样相比较下来,购置二线物业是实惠的,人们才不会迷失方向。

不然你拿了动迁的500万,一把梭哈了,那岂不是就只交了一次税?

更为重要的是,这样 能够进来的人口,全都是60后和70后了,正好避开“老人潮”。

(深圳就是借此测试出了 “没有养老压力的年轻人能多莽的极限”。)

那为什么这几年要推行只住不炒?

炒的,抛起来毫不手软,赚多赚少的差别, 住的 就是价格滞涨乃至下跌,都不会抛售。

这就是区别。


所以,说到这里,你会发现,灏泽并没有给出一个很明白很明确的建议,但是 该说的也都说了。

为什么?因为相比平时单纯的房产投资者,你总算站到了地方管理者 和 真正广泛大众这两个至关重要的角度去思考了问题。

地产过强的问题和隐患:

那么说到这里,如果你足够聪明就能够明白, “地产的历史使命” 已经逐步达成了。

当然,灏泽这里要明确, 地产 和 房产 压根是两个不同的玩意, 房产依然是可以作为一个很好的“保阶” 和 “投资品”去持有的, 但挑笋和选盘的难度已经高到一般人进去,五年里面必遇资产价值缩水的局面, 这个话题下次讨论。

那既然“地产的历史使命”已经逐步达成, 我们就要先简单说一下细究,“地产的历史使命”到底是啥玩意儿。

也很简单, 地产就是最大的“内需”, 没有之一。

因为从来没有一个产业,是能够让一对年轻夫妻,背负上百万乃至千万的债务,并用自己事业寿命的全部去偿还,并以此养活整个上下游无数的人口。

(原材料、建筑、建材、装修、设计、金融、中介、营销、等等等等)


那内需是啥?养产业 养人 生财的存在。

那请问,这份内需的存在,真的就是百利而无一害么?

当然是错误的, 你看 地产的最大问题在于, 它让一对本来可以畅快消费的夫妻,成为了支出单一的两口子。

(这里灏泽只是陈述差异,我并不支持消费主义,这一点先说明。)

但这些支出,如果只是用来日常消费呢?那就去处多多了, 比如最新的手机、汽车、电子用品、奢侈品、还有各种各样的消费等等等等。

有趣的事儿来了, 那请问 如果你把这些钱,投入到这些产业里, 最后的结果是什么?

答案: 我国生产的手机、汽车、电子用品、奢侈品,开始具备了坚实的资本基础,能够进行更好的研发、设计、营销, 并最终打开国门 杀向世界,去收割外国人的“消费”。

我之前曾经写过, 我们中国人,在海外超市的时候 会发现有很多东西都是MADE IN CHINA, 但极少极少会发现有什么东西是 “设计 IN CHINA” 或者 “ 品牌 IN CHINA ”。

这之中有什么区别?同样是洗发水, 同样是 三乙醇胺与氢氧化胺的混合盐、十二酸异丙醇酰胺、甲醛、聚氧乙烯、羊毛脂、香料、色料等化合物灌出的一瓶廉价化学物。

我们的,就是只能卖人民币十几块钱。

老外的,冠牌子的能卖美金十几块钱。

这还算好,好歹我们能有东西可以跟人拼一拼。

但是到了食品行业呢?我们有畅销世界的饮料品牌吗?没有

我们有广为人们所接受的零食品牌吗?没有

我们有送礼必送的饼干 巧克力 等品牌吗?没有

除了留学生吹嘘吹嘘的老干妈, 我们还有啥?

那我们的汽车品牌走出去么?没有

我们的奢侈品品牌有走出去么?没有

我们的文化影视产业有走出去么?没有

全部都是我们辛苦生产,用血汗钱去牟利,随后老外轻松贴个牌出个设计,就把钱赚了。

当然,我们有很强大的MADE IN CHINA ,我们这些年也有着且雄厚的民族工科业进步,但是这一切都不够, 这一切 都必须要有一个“改头换面的巨变”才行。

所以很多人之前就不明白, 为啥华为会被老美这么盯着打?

很简单,这是唯一让他们惧怕的存在。


华为的意义,是那把致命的利剑 开始露出锋芒:

很多中国普通人都不懂, “中国资本”是一个没有啥大用处的玩意, 你自己但凡接触过国际贸易和跨国并购就知道了, 你有钱有个啥用?还不是想用钱换我生金蛋的鸡?

那老外想,我都能生金蛋了,为啥要卖给你?

那这些金母鸡是啥?就是美国高新科技500强, 就是北欧同盟50专利同盟,就是二战战败三兄弟 德法意的“制造工艺”,以及欧洲的奢侈品联军韭菜割草机, 还有韩国的三星王朝。

(为啥二战战败的德国、日本、意大利 都成为了首屈一指的引擎制造国?这也很有趣,有机会聊一聊。)

而华为呢?

去你的,我们不用资本来收购, 我们就从零开始,打造一家完全彻底 由中国人亲手创造的企业, 用我们的通讯、特高压、芯片、以及半导体来打造属于我们自己的“金母鸡”。

这就是为啥,美国人对我们的地产业从来不怕、对我们的金融业从来不怕、对我们的制造业从来不怕、对我们的代加工业从来不怕、对我们的轻纺业从来不怕、甚至对我们的汽车和轻中工业业从来不怕一样。

只要他们有“品牌”秉持着的领域, 分一点残羹剩饭给我们,他们自然乐的慷慨。

毕竟,这才是我们要拼了命996 他们却能轻松955的根基。

现在你来了一家名为华为的超级战斗机,他们当然要拼了命的打死你。

那这里,就又要引申出另一个话题,即为何我们的 “产业升级”迫在眉睫了。

有时候真觉得又好气又好笑, 因为我们作为一群陪伴祖国从一穷二白 到今天屹立世界二极之一的过来人, 太明白我们的不容易和付出有多巨大了。

但是,最近看到很多人 尤其是新战狼和小粉红群体,真的是感到堪忧。

你说,世界需要中国么?需要 当然需要,太需要了。

那请问反过来说, 中国需要世界么?你说说看呢?

当然,说白了,我们需要的是世界这个大市场和广袤得平台以及与之匹配得资源。

那这个时候,我们就需要属于我们自己的品牌、专利、产品去攻城掠池对方的版图。

只不过,我们的战场将不是一块块具象化的地区和城市,而是一家家企业和公司。

我们的对手 将不是F22 而是洛克希德马丁, 我们的对手 将不是全球鹰 而是雷神公司, 我们的对手将是 货架上包装精美的各种产品与品牌。

而我们的胜利,则体现在市场占有率和行业领先程度上。

灏泽问你,你想要你的孩子拥有来自世界各地的价廉且优质的货品么?

好,那就从你能把你的手机、汽车、电脑、包、衣服、卖出去开始。


武汉,英雄城:

那说到这里,就离不开武汉了。

是的,我们的九省通衢,我们的英雄城。

在说到武汉前,灏泽想再提一个很多人所不懂得概念, 那就是 “人员架构”。

别说,这就是外行看热闹 内行看门道的地方, 很多普罗大众之所以判断力差,就是因为他们不具备 “对关键指标”的解读能力。

人员架构就是其中极为重要的一部分。

我们不谈任何多余, 我们就看这次在鄂任职的应先生, 再看这次接替其在申任职的龚先生。

别讲任何有的没有的,自己去查履历,看得懂的自然就懂。

这里灏泽普及一个概念,那就是在人员架构的决定上, 其实人的履历是极为重要的, 这之中 有两种英才是最有代表性的 那就是 “英豪” “俊杰”。

灏泽这里指的英豪,履历上基本都是某些“偏硬”的部门出来的,或者干脆就是一路都是地方一把手走出来的。

这种人才,其定位意义就是“敢为人先”和“魄力之将”, 说白了 哪里有局面需要梳理的,这种人就专门精于对症下药。

至于俊杰,则适合安排在一线和很多部委体系,因为那里是专业精英人才最能发挥能力的舞台。

有兴趣的,可以自己把我们几大省市的领导班子都看看,看完你就会觉得这是很有意思资料, 其透露出来的意思有的都很明确了。

而第二部分,那就是这几年九省通衢的动向了。

有时候想想,人的忘性真的是大, 不说今年的这次疫情,其实去年的磨擦才是真正的大事儿。

但这其实不光是大事儿,相反还是大好事儿, 因为等于通过一次摩擦, 把我们至今为止所有的为他人掣肘之处全部都暴露出来了。

问题暴露出来就好,因为借此方能够把问题清晰的处理。

这里,大家业可以去看看,本来在去年年底时,给鄂省投资的主力都是在哪些领域里, 清一色的工科业,光是光谷 就已经是个天文数字。

这里就又暴露了普罗大众眼光的局限性, 我记得在上次发布文章后,很多人都表示不看好武汉 各种原因和理由等等。

其实要反驳,一句话就能全部驳斥回去 “ 正因为现在不够好,所以才会在未来形成足够的对比。”

就说同样是依托互联网产业崛起的杭州, 今天我们去看看呢?依然是个很好的城市,但是和巅峰期相比, 已经是褪色了不少, 办公楼里空置的比例呢,不说萧条吧,但是。。。

灏泽非常喜欢杭州,但事实求实的说, 互联网本身就是一个 “各领域一家独大”的行业, 最终一定是几家巨头把市场吃完。

可武汉即将发力的“工科业”却不同, 那是真正做到十几只花在一家齐放,并且家家吃饱吃好吃很久很久的领域。

比如德国的BOSCH、METABO、FEIN,比如美国的Black&Decker、milwaukee,都是诞生自1920~1930年的超级老牌。

别看他们做得全是一些工具或者工业设备,但都是属于只要一旦站稳 就越站越稳的产业。

这些,才是我们真正要去拥有的百年食利的强国基因和血脉。

那在说完人员和投资后,我们再说说武汉这片土地本身的“地气”吧。

首先,武汉的地气之所以繁盛有两个重要的根基,其中之一 是海量的应届毕业生,这一点 大家可以自己去查, 其数量仅次于北上二城。

可是其工科业底蕴却一点不遑多让, 毕竟在当时国破山河在的时期,全国唯有武汉 才能制造出成批量的 汉阳造步枪。

(这里说得不严谨哈,临时抖个包袱。)

当然,更重要的是,其应届毕业生“工科率”是最高的,这一点就很有针对性了。


再其次,就是武汉物价便宜和实惠。

千万不要小看这一点, 真的 灏泽之所以不爱和普通人讨论大课题的原因,就是人们的目光普遍都短浅的可怕。

来,不用等多久,接下去的年轻人,就基本都是属于00后的天下了,   而我们要明白, 每个时代的群体 都有每个时代群体的特有烙印。

这一点 我们拿50后和70后一对比,就会发现差异很大很大, 同样是物资并不丰富的时代下出生的人们,70后可是一步入社会 就享受过改开春风拂面的群体。

结果导致两个群体 区区十年的差别,就在集体性格上南辕北辙, 70后的灵动和灵敏,虽然和后生代各有不同,但已经泾渭分明。

那00后呢?灏泽不敢妄言说他们没有物质上的困扰, 但是明显已经不太像我们那时候 有如此重的“为了活下去而拼命”的需求了。

不管是一二三线,家里一套大几十平米,窗明几净的房子 还有从小就手游视频和各种社交媒体组成的生活,注定了他们对很多东西的追求,与我们完全不同。

那请你告诉我,随着武汉的发展,他们是会选择一份在北上深月薪1.5万 但是物价房价高到可怕的工作呢?还是选择一份在武汉月薪一万 但是物价房价宜人的生活呢?

同时,更重要的是,不要小看一个地方在经历过伤痛后,痛定思痛的悟性。


无数历史证明了,人类历史上,每当一个地方遭到了各种绝境后,都会引发当地人们的发奋拼搏和奋斗, 因为只有在危难边度过 才能理解“只争朝夕”的意义。

武汉人民是一定可以做到的, 至少在灏泽看来,从2020年的四月份起, 这片土地的天时、地利、人和,都已经呈现出了非常明确的“聚”的气象,那就对了。

文末,灏泽想再聊聊给予你的一些建议。

在股票里,我们都知道一个很基本的概念, 那就是 “板块轮动”。

意即某些行业涨完了,那么下一个行业就会接棒继续。

其实当你把整个历史细细看一遍后,就会发现, 城市和地方 也是存在这样的一个逻辑的。

就像我们的起点,始自北京 再随后 是上海的发展,接着是深圳 以及整个南粤地区的兴盛,往后,又有了杭州奇迹等。

在这样的过程中,人们的思维定势 就是去争那些已经崛起城市的“资源”。

坦白说,灏泽能很负责的告诉你, 你是争不到的, 因为如果你真有这份能耐,在你的家乡当地 你也应该成为地方豪门或者一角了吧。

在灏泽看命的时候,人就是分两种, 一种是起于乡土 一种是旺于异地。(不一定是国外,除了家乡以外即可。)

那既然如此,不管你是追逐贵人 还是攀附盛业,你都应该去那些“即将繁华”的地方等着候着, 再怎么着, 你也应该去看看啊。

你看,灏泽本身就是上海人,所以 我太明白上海人的陋习了,那就是太过于自信。

同理,我就很佩服包括浙江还有江苏以及安徽等地 还有其他各省同胞的性格, 那就是 “我爱我的家乡,但我永远有勇气去异地追逐成功。”

结果呢?自信的上海人如今能够叫得出名的人物,有几个?资本市场或者庙堂和商界。

这是不对的,这是不正确的,这是不可取的生活方式。

错 就要改,不对 就要修正, 没什么丢脸的。


说来也是有趣,自从今年境遇逐步稳定后,灏泽身边的朋友圈也形成了很大的差异,凡事身价在5000万以下的,都依然在自己的圈子里兜兜转转, 但是身价超过5000万乃至上亿及以上的,都已经在等机会前往英雄城,去寻找新的奇迹了为此看流年的也多了起来。

不用说,灏泽一句话回答“江流天地外,山色有无中。九省通衢里,半甲必兴起。”

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